C’è una parola che, parlando di campagna, sento ripetere più spesso del solito: svolta. E non è solo entusiasmo da bar, è qualcosa che si vede nei numeri e, soprattutto, in una nuova cornice di regole che cambia la prospettiva a chi possiede, vende o vuole comprare terra. Nel 2024 il valore medio dei terreni agricoli in Italia è arrivato a 22.400 euro per ettaro, con un +1%: poco? Forse. Ma è quel “poco” che, dopo anni, supera l’inflazione e dà un segnale diverso, quasi un respiro.
Un mercato che si muove, ma non allo stesso ritmo ovunque
La prima cosa da tenere a mente è che “il prezzo dei terreni” non esiste: esistono tanti mercati locali, spesso diversissimi tra loro. Nel 2024 il quadro è stato netto:
- Nord-Est: 47.100 euro/ettaro, area più cara e più contesa
- Nord-Ovest: 35.200 euro/ettaro con un +2,3%
- Centro: 15.100 euro/ettaro
- Sud: 13.300 euro/ettaro con un +1,9%
- Isole: circa 8.600-9.000 euro/ettaro
Questi scarti non sono “capricci” del mercato. Sono la somma di tante cose concrete: logistica, filiere, accesso all’acqua, vocazione produttiva, presenza di aziende strutturate e, non ultimo, la facilità di trasformare quella terra in reddito.
La fiducia torna, e nel 2025 si vede nelle compravendite
Qui arriva un altro indizio interessante: nel primo semestre 2025 le compravendite hanno mostrato una piccola accelerazione. Dopo un -2% nel I trimestre, il II trimestre ha segnato un +3,7%. È come quando, dopo una lunga pausa, ricominci a sentire che “forse vale la pena muoversi”.
Dietro c’è un clima di rinnovata fiducia degli investitori, sostenuto da due elementi:
- la Politica Agricola Comune 2023-2027, che dà un orizzonte più leggibile a chi pianifica investimenti pluriennali
- nuove opportunità normative che rendono più chiara la gestione fiscale e la valorizzazione dei beni
E sì, quando le regole diventano più prevedibili, il mercato tende a respirare meglio.
Cosa spinge davvero il valore di un terreno
Quando cerco di capire se un terreno “vale”, parto sempre da una domanda semplice: “Che cosa ci posso fare, in modo realistico, nei prossimi 10 anni?”. Perché il prezzo nasce da lì. I fattori più incisivi, oggi, sono:
- posizione geografica e accessibilità (strade, vicinanza a centri di conferimento)
- destinazione d’uso e eventuali limitazioni
- irrigabilità (spesso è la variabile che sposta tutto)
- produzioni a qualità certificata e filiere locali solide
- vincoli paesaggistici e tutele ambientali
- rischi climatici (alluvioni, siccità, stress idrico)
- opportunità legate a energie rinnovabili, dove compatibili e autorizzabili
Non è solo “quanto è grande” il terreno, è quanto è “funzionante” dentro il territorio.
La vera novità: rideterminazione del valore con la Legge di Bilancio 2025
Ed eccoci al punto che cambia davvero il tavolo: l’affrancamento a regime introdotto dalla Legge di Bilancio 2025. In pratica, i proprietari di terreni posseduti al 1° gennaio 2025 possono rideterminare il valore di mercato ai fini fiscali, pagando un’imposta sostitutiva del 18% (in aumento rispetto al 16% del 2023-2024).
Per farlo servono due cose, e servono bene:
- scadenza: entro il 30 novembre 2025
- una perizia asseverata redatta da un professionista abilitato, basata su indagini tecnico-economiche
Il senso? Aggiornare le valutazioni fiscali a un valore più aderente al mercato. Non è un dettaglio: una base “allineata” può incidere sulle scelte di vendita, sulle operazioni familiari e sulla pianificazione di investimenti, perché rende più leggibile il costo fiscale di certe decisioni.
Cosa significa, concretamente, per chi ha (o cerca) terra
Per molti proprietari questa possibilità è un check-up: “mi conviene aggiornare ora?”. La risposta dipende da prospettive personali, tempi di dismissione e assetto patrimoniale, quindi va valutata caso per caso. Ma la direzione è chiara: lo Stato spinge verso una valorizzazione più realistica e sistematica.
Per chi compra, invece, l’effetto è psicologico e pratico: se le operazioni diventano più trasparenti, il mercato tende a essere meno “sospeso” e più scambiabile.
Nuove terre, nuove energie: il capitolo che può cambiare la mappa
Sul fondo c’è un tema enorme: l’Italia ha oltre 4 milioni di ettari non coltivati, e si parla anche di circa 14.000 ettari pubblici con valore base intorno a 180 milioni di euro, con iniziative rivolte anche a giovani imprenditori. Nel 2024-2028, con stanziamenti oltre 1 miliardo di euro, l’obiettivo dichiarato è innovazione, sostenibilità e mappatura delle terre abbandonate, per contrastare spopolamento e dissesto.
Se questa spinta si tradurrà in progetti concreti, il mercato potrebbe vivere una fase nuova, dove non conta solo il prezzo, ma la capacità di trasformare il territorio in impresa, anche con strumenti moderni, dalla gestione idrica alla sostenibilità.
Alla fine, la svolta non è un singolo numero. È un cambio di clima: prezzi che tornano a reggere, regole fiscali più “a regime”, e una sensazione che la terra, di nuovo, stia diventando una scelta ragionata, non solo nostalgica.
