Quando si parla di “verità” sullo stipendio dell’amministratore di condominio, di solito c’è un sospetto nell’aria: “Ok, ma quanto entra davvero ogni mese?”. La risposta non è una cifra unica, perché qui il reddito si costruisce un po’ come un mosaico, tassello dopo tassello, stabile dopo stabile. E proprio per questo vale la pena guardare i numeri con calma, senza miti e senza scorciatoie.
Come si calcola il compenso, la regola più comune
Nella pratica italiana, il compenso dell’amministratore si basa spesso su una quota annua per unità immobiliare. Con “unità” non si intende solo l’appartamento, ma anche box, cantine e altre pertinenze, che però di solito pesano meno nel calcolo.
In media si parla di:
- 50-80 euro annui per unità abitativa (più IVA)
- un minimo che, nei piccoli stabili, si aggira spesso intorno a 1.500 euro annui complessivi, perché sotto quella soglia non conviene neppure coprire tempi e responsabilità
Fin qui sembra semplice. Poi arriva la parte interessante: la stessa cifra “per unità” cambia faccia a seconda di città, complessità e servizi inclusi.
Perché a parità di unità il prezzo può cambiare molto
Immagina due palazzi con lo stesso numero di appartamenti. Uno è tranquillo, manutenzioni ordinarie, contabilità lineare. L’altro ha lavori straordinari, ascensori capricciosi, fornitori da gestire, contenziosi, richieste continue. È naturale che il secondo chieda più tempo, e quindi più compenso.
I fattori che spostano l’asticella più spesso sono:
- Zona e mercato locale: nelle grandi città (come Roma e Milano) le tariffe possono salire, soprattutto per immobili di fascia alta, arrivando anche a 120-300 euro annui per unità nei casi più “premium”.
- Complessità gestionale: più impianti, più scadenze, più adempimenti, più ore reali.
- Servizi extra: pratiche tecniche, gestione lavori, recupero crediti, convocazioni aggiuntive, reportistica avanzata.
- Struttura tariffaria: alcune linee guida (come quelle richiamate spesso in ambito ANACI) citano anche un riferimento minimo mensile suggerito, ma nella realtà il prezzo finale è quasi sempre frutto di preventivo e assemblea.
- Compenso orario per attività specifiche: per pratiche fuori standard può entrare in gioco una tariffa oraria indicativa di 50-60 euro.
Quanto guadagna davvero al mese, scenari realistici
La domanda “quanto guadagna” diventa concreta solo quando si considera il portafoglio, cioè quanti condominio (e quante unità) vengono gestiti e con quale livello di complessità.
Ecco una fotografia utile, con stime tipiche in Italia:
| Scenario professionale | Reddito annuo lordo (stima) | Mensile netto approssimativo |
|---|---|---|
| Principiante (pochi stabili) | 15.000-25.000 € | 800-1.200 € |
| Profilo medio (10-20 stabili, circa 20 unità ciascuno) | 35.000-45.000 € | 1.500-2.000 € |
| Esperto (25+ stabili, organizzazione rodata) | 60.000-70.000 € | 2.500-3.000 € |
Questi numeri tornano spesso perché il modello “a unità” scala bene: più immobili segui, più cresce il fatturato. Ma cresce anche il carico, e a un certo punto serve struttura, software, collaboratori, tempo ben schedulato.
La “media” di mercato, e perché non racconta tutto
Se incroci dati e rilevazioni diffuse (anche su piattaforme lavoro), si trova spesso una media intorno ai 45.000 euro lordi annui per il 2025. Tradotto, significa in molti casi un netto mensile che può stare tra 2.000 e 2.800 euro, ma con una forbice ampia: si può partire da cifre più basse in fase iniziale e superare quel livello con esperienza, rete e stabilità di incarichi.
C’è poi un dettaglio che sorprende molti: in Italia, se guardi la quota mensile “spalmata” per unità, spesso siamo su valori relativamente contenuti rispetto ad altri Paesi europei. Ed è uno dei motivi per cui la sostenibilità economica dipende tanto dal volume di gestione.
La verità, in una frase
La verità sullo stipendio dell’amministratore di condominio è questa: non è uno stipendio fisso, è un reddito costruito su unità gestite, complessità e reputazione. Un professionista con un portafoglio medio può realisticamente stare tra 1.500 e 2.800 euro netti al mese, mentre chi inizia vede cifre più basse e chi è molto strutturato può spingersi più in alto, pagando però il prezzo di una macchina organizzativa che deve funzionare ogni giorno.
