Se stai per mettere casa in affitto e ti frulla in testa la domanda più “pericolosa” di tutte, qual è il limite massimo che posso chiedere senza finire nei guai con il fisco, respira: nel 2025 la risposta è molto meno “misteriosa” di quanto sembri. Il punto non è un tetto di canone imposto dall’Agenzia delle Entrate, perché quel tetto non esiste. Il punto è rispettare regole, requisiti e, soprattutto, dichiarare tutto.
La verità sul “limite massimo” del canone
Partiamo dal nodo che crea più ansia: con la cedolare secca non c’è un importo massimo stabilito per legge oltre il quale scattano automaticamente problemi fiscali. Puoi concordare un canone alto, anche molto alto, se il mercato lo regge e se l’accordo è reale e tracciabile.
Quello che interessa al fisco è che:
- il canone sia indicato nel contratto,
- il contratto sia registrato (quando previsto),
- l’importo incassato sia dichiarato al 100% (nessuna deduzione forfettaria),
- i pagamenti siano coerenti (meglio se tracciabili).
Un canone fuori scala rispetto alla zona può aumentare la probabilità di controlli, non perché esista una soglia, ma perché può far sospettare operazioni anomale. In altre parole, non è “vietato”, semplicemente può accendere un faro.
Cedolare secca 2025: come si paga davvero
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva: invece dell’IRPEF sul reddito da locazione (più addizionali), paghi un’aliquota fissa sul canone annuo lordo, senza deduzioni.
Le aliquote principali nel 2025 sono queste:
- 21%: contratti a canone libero (tipicamente 4+4) e primo immobile in affitto breve (locazioni sotto i 30 giorni).
- 10%: contratti a canone concordato (3+2, studenti universitari, alcuni transitori agevolati) in specifici Comuni (alta tensione abitativa o aree interessate da calamità).
- 26%: affitti brevi dal secondo al quarto immobile locato nell’anno (non si applica al primo).
Un dettaglio che spesso sorprende: qui non “scala” niente. Se incassi 12.000 euro l’anno, la base imponibile è 12.000, punto.
Affitti brevi: il vero limite che conta (non è il canone)
Se stai pensando agli affitti brevi, il limite serio non riguarda l’importo del canone, ma il numero di immobili.
Con cedolare secca, gli affitti brevi sono gestibili fino a 4 immobili complessivi. Dal quinto in poi, l’attività tende a essere considerata imprenditoriale, con conseguente necessità di partita IVA e gestione fiscale diversa.
Per fissare bene l’idea, ecco una mini-mappa:
- 1° immobile in affitto breve: 21%
- 2°-4° immobile: 26%
- Oltre 4 immobili: possibile attività d’impresa, valutare partita IVA
È qui che molti “inciampano”, non perché chiedono troppo, ma perché superano la soglia operativa.
Requisiti e ricadute pratiche: quello che molti scoprono tardi
La cedolare secca non è un passe-partout universale. In generale:
- può essere scelta da persone fisiche (non imprese) per immobili abitativi,
- non consente di sfruttare alcune detrazioni IRPEF legate a quei redditi,
- il reddito da cedolare entra nell’ISEE in modo pieno, e questo può cambiare bonus e prestazioni.
E poi c’è la parte operativa, fondamentale negli affitti brevi:
- comunicazioni e adempimenti (ad esempio tramite portali come Alloggiati Web),
- possibili ritenute operate da piattaforme,
- attenzione a ricevute, incassi, commissioni.
Quando conviene davvero (e quando no)
La cedolare secca spesso conviene quando:
- sei in scaglioni IRPEF medio-alti e vuoi una tassazione più “pulita”,
- puoi usare il canone concordato e accedere al 10%,
- preferisci semplicità e prevedibilità.
Può convenire meno quando:
- sei in scaglioni IRPEF bassi e avresti pagato poco comunque,
- ti servono detrazioni o vuoi ottimizzare con costi deducibili (che qui non esistono).
Come evitare problemi con il fisco, in pratica
Non serve indovinare un “massimo” fantasma. Serve un metodo semplice:
- contratto chiaro e coerente con l’uso dell’immobile
- pagamenti tracciabili
- dichiarazione integrale degli incassi
- rispetto del limite 4 immobili per affitti brevi
- ordine nella documentazione (commissioni, ritenute, ricevute)
E se ti resta un dubbio, è normale: tra locazione tradizionale e affitti brevi cambiano dettagli che pesano. Un confronto con un commercialista può evitare errori costosi, soprattutto quando gli importi crescono e la situazione si complica. Con la cedolare secca, il “limite” non è quanto chiedi, è quanto sei preciso.
